Hết vốn rẻ, lãi suất thấp, nhà ở xã hội khó khăn tứ bề

Người mua nhà trông mong gói tín dụng mới

Chị N.T.T. Oanh, 35 tuổi, độc thân, hiện tại trả 4,9 triệu đồng/tháng tiền góp và lãi vay cho căn nhà ở xã hội ở quận Bình Chánh (TP HCM). Căn hộ 54 m2 này được chị mua cách đây 4 năm theo gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%, trả 30% giá trị căn nhà trước khi vào ở và trả góp trong 15 năm.

Số tiền chi trả được chị Oanh và người em trai cùng nhau đóng góp. Do đó, dù thu nhập giáo viên chỉ là 9 triệu đồng/tháng, chị cũng không cảm thấy quá áp lực. Tiền phải trả hàng tháng chỉ nhỉnh hơn việc đi thuê nhà trọ mà lại được sở hữu chính tài sản của mình.

Nhưng không phải ai cũng may mắn như chị Oanh khi kịp thời vay được vốn trong gói 30.000 tỷ đồng.

Anh L.H. Trung và chị T.T. Thu vừa lập gia đình được một năm, chuẩn bị có con. Quan điểm an cư rồi mới lạc nghiệp, anh chị đi biết bao nhiêu dự án nhà ở xã hội ở TP HCM để hỏi mua, tham khảo quy trình, thủ tục nhưng vẫn gặp khó khăn.

Không được vay trong gói 30.000 tỷ, anh Trung vay thương mại với lãi suất 7 – 8%/năm cho 2 năm đầu và thả nổi những năm tiếp theo. Hai năm đầu tiên, anh phải trả 6 triệu đồng/tháng. Với thu nhập chưa đến 20 triệu đồng/tháng thêm chi phí nuôi con nhỏ, tiền trả hàng tháng là cả một gánh nặng, nhất là khi hết mức lãi suất ưu đãi. Vì vậy, anh thuê một căn hộ diện tích 48 m2, giá thuê 4 triệu đồng/tháng trong dự án nhà giá rẻ ở quận 9 để chờ ngày vợ sinh.

Một dự án nhà ở giá rẻ tại TP HCM.

Những trường hợp như chị Oanh, anh Trung nói trên ở TP HCM không hiếm. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), gần 3 triệu người, tương ứng 23% dân số tại thành phố là người nhập cư. Trong đó, số có nhu cầu về nhà ở xã hội là 81.000 hộ gia đình.

Những gia đình như anh Trung, chị Thu vẫn ngóng chờ một gói hỗ trợ tín dụng khác ngoài gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc vào cuối năm 2016. Bởi nhờ đó, anh chị có thể mua nhà với lãi suất ưu đãi hơn, không bị quá áp lực về tài chính và yên tâm làm việc, nuôi con.

Nhiều người dân mong mỏi gói 30.000 tỷ đồng, tuy nhiên ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là trường hợp rất đặc biệt của nền kinh tế và đừng kỳ vọng gì thêm ở một gói tín dụng khác.

Sở Xây dựng TP HCM cũng có đề nghị có thêm gói tín dụng hỗ trợ. Nhưng điều này được cho là khó. Luật Nhà ở có quy định chính sách cho vay nhà ở xã hội, Nhà nước cũng quy định rõ ràng về ngân sách hỗ trợ nhưng về cơ bản, ngân sách vẫn gặp khó khăn và đến nay chưa ai có thể tiếp cận được với nguồn vốn này.

Do đó, Hiệp hội đề xuất phương án tháo gỡ là phải bổ sung danh mục chi phát triển cho nhà ở xã hội để lấy căn cứ pháp lý, Bộ Kế hoạch Đầu tư trên cơ sở đó hàng năm mới cân đối nguồn vốn. Ông cũng nhắc lại đề nghị mỗi năm Nhà nước chi khoảng 1.000 – 2.000 tỷ đồng hỗ trợ vốn vay cho người mua nhà hơn là giải ngân một cục 30.000 tỷ đồng, sẽ nặng gánh ngân sách.

Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở TP HCM giai đoạn 2018 – 2020.

Hiện tại, người mua nhà phải vay các gói lãi suất thương mại hoặc vay lãi ngân hàng. Mức lãi suất này là 4,8%/năm tại Ngân hàng Chính sách Xã hội và 5%/năm tại 4 ngân hàng BIDV, VietinBank, Vietcombank, Agribank.

Cho rằng sự chênh lệch lãi suất trên chưa hợp lý, HoREA kiến nghị nên thống nhất cùng một mức lãi suất vay, cùng mức lãi suất quá hạn, và cùng thực hiện tiết kiệm nhà ở xã hội như nhau. Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3 – 3,5%/năm thì phù hợp hơn theo quan điểm từ HoREA.

Cái khó của chủ đầu tư

Không ít lần, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Hoàng Quân, đơn vị phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP HCM phát biểu trước báo chí việc bị khống chế lợi nhuận 10% cho các dự án nhà ở xã hội.

Điều này vô hình trung tạo áp lực cho doanh nghiệp khi trong vài năm mới có thể hoàn thành một dự án, xảy ra trượt giá nhân công, nguyên vật liệu, thêm chi phí lãi vay vốn đầu tư… Tính toán lại, cái gọi là “10% lợi nhuận” chỉ hòa vốn, thậm chí rủi ro có thể bị lỗ.

Đại diện công ty Lê Thành, một đơn vị phát triển nhà ở xã hội bán và cho thuê ở TP HCM, cũng nói rằng làm một dự án có thể mất 4 – 5 năm. Tính đơn giản, nếu khống chế lợi nhuận 10% thì mỗi năm lãi trung bình là 2%/dự án.

“Tiền lãi chi trả cho vốn đầu tư còn cao hơn lãi trung bình có được từ dự án, vậy thì không doanh nghiệp nào dám làm. Nhưng đại diện Lê Thành cũng lý giải thực hiện dự án nhà ở xã hội mục đích cống hiến vì cộng đồng”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Chính sách “khoá” lợi nhuận 10% cũng được cho là không hấp dẫn nhà đầu tư và cần được xem xét, sửa đổi, cân đối để phù hợp với thực tiễn.

Đại diện một chủ đầu tư nhà ở xã hội còn cho biết, gói tín dụng 30.000 tỷ bị ngưng không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà mà còn tác động đến doanh nghiệp.

Toàn cảnh khu D, Căn hộ mini Lê Thành, quận Bình Tân.

Người dân không tiếp cận được nguồn vốn, vốn vay không có nên không có tiền trả chủ đầu tư, chủ đầu tư không có tiền triển khai tiếp dẫn đến công trình chậm tiến độ trong khi vốn đã đầu tư vẫn ở đó. Dân không nhà, chủ đầu tư không có căn hộ bàn giao, đó là một vòng luẩn quẩn kiện cáo lẫn nhau, vị đại diện cho biết.

Vì vậy, từ đầu năm đến nay, đơn vị này cũng không có mở bán dự án mới mà xử lý tồn đọng công việc các dự án cũ. Nhà ở xã hội khó duyệt hồ sơ, kén đối tượng, nên các dự án 20% thương mại đều bán hết còn 80% nhà ở xã hội đều gặp tình trạng hàng tồn, hồ sơ xét duyệt còn “ngâm”, chờ quy trình. Vị đại diện kiến nghị giảm bớt các thủ tục cho vay, xét duyệt hồ sơ; có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư về vốn vay phát triển dự án cũng như hỗ trợ lãi suất người mua nhà.

Nghiên cứu ở góc độ nhà đầu tư, HoREA cũng đề nghị chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi, trước hết là được vay tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến nộp tiền sử dụng đất, thuê đất, giảm thuế… cũng được đề xuất ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.